Podział majątku, który w swoim składzie zawiera nieruchomości obciążone kredytem hipotecznym to jedno z bardziej skomplikowanych zagadnień, którymi zajmuje się nasza Kancelaria. Często zdarza się nam prowadzić podział majątku, który w swoim składzie zawiera nieruchomości obciążone kredytem hipotecznym również w obcej walucie. Już na tym etapie warto wskazać, że nie jest to sprawą prostą, ani oczywistą jak należy postrzegać wartość dzielonej nieruchomości. W kilkuset orzeczeniach Sądy w różnych składach rozważają plusy i minusy pewnych rozwiązań, rolą zaś adwokata podejmującego się sprawy o podział jest dobranie nurtu i sposobu wyliczeń najbardziej optymalnego z perspektywy Klienta.
Na wstępie zastanówmy się – czym jest hipoteka?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, o charakterze zabezpieczającym. Jest prawem akcesoryjnym, którego powstanie i wygaśnięcie zależy od istnienia wierzytelności, a jego treścią jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 u.k.w.h.). Zważywszy, że hipoteka nie ma charakteru samodzielnego, oderwanego od zabezpieczonej wierzytelności, a więc nie stanowi rzeczowego prawa do wartości, czy też prawa rezerwującego określoną wartość, samej tylko okoliczności, że obciąża nieruchomość, nie można przypisać doniosłości prawnej. Decydujący jest cel hipoteki, jakim jest zabezpieczenie wierzytelności. Istnieje zatem potrzeba oceny wpływu nie hipoteki jako prawa akcesoryjnego, ale wpływu zabezpieczonego w ten sposób długu na wartość nieruchomości, przy jednoczesnym uwzględnieniu, wynikającej z art. 686 k.p.c., kognicji sądu dokonującego podziału majątku, ograniczonej do orzekania o długach spłaconych. Podejmując to zagadnienie, należy zauważyć, że w istocie nie było ono i nie jest jednolicie rozstrzygane w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
W sprawach o podział majątku wspólnego małżonków po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej w orzecznictwie ugruntował się pogląd, że przedmiotem podziału są tylko aktywa, a wśród nich przede wszystkim prawo własności (współwłasności) rzeczy, użytkowanie wieczyste i prawa rzeczowe ograniczone, a także wierzytelności, inne roszczenia i prawa majątkowe oraz ekspektatywy ich nabycia.
Jeżeli nieruchomość otrzymuje jeden z byłych małżonków na wyłączną własność, przedmiotem hipoteki nadal jest cała nieruchomość.
Mimo podziału majątku wspólnego funkcja zabezpieczająca hipoteki z punktu widzenia wierzyciela (banku) nie ulega uszczupleniu. Jeżeli nieruchomość otrzymuje jeden z byłych małżonków na wyłączną własność, przedmiotem hipoteki nadal jest cała nieruchomość. Trzeba też zaakcentować, że utrata przez jednego z małżonków – tego, który nie otrzymuje nieruchomości – statusu dłużnika rzeczowego, jest prawnie obojętna, gdyż oboje małżonkowie pozostają równoprawnymi, czy raczej „równo zobowiązanymi” dłużnikami osobistymi, a ustanowione na nieruchomości zabezpieczenie pozostaje w mocy. Tak więc generalnie trudno przyjąć, że w sytuacjach typowych, obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania działowego.
Oczywiście w sytuacji, w której oboje małżonkowie byli dłużnikami osobistymi i rzeczowymi, należy uzyskać od banku jako wierzyciela zwolnienie z osobistej odpowiedzialności tego małżonka, który nie otrzyma nieruchomości. Jeśli bank nie wyrazi zgody, to pozostaje tylko możliwość oszacowania lokalu bądź budynku bez hipoteki i podzielenia aktywów, chyba że strony zawrą ugodę o sposobie podziału.
Mimo podziału majątku wspólnego funkcja zabezpieczająca hipoteki z punktu widzenia banku nie ulega uszczupleniu.
Podsumowując stwierdzić należy, że nawet po przeprowadzeniu sprawy o podział majątku wspólnego, byłych małżonków nadal wiąże umowa z bankiem. Tak więc oboje małżonkowie zobowiązani są spłacać kredyt hipoteczny. Jedynym rozwiązaniem jest dojście do porozumienia przez byłych małżonków i udanie się do banku w celu zmiany umowy kredytowej.
Kancelaria Pawlak w Warszawie zapewnia profesjonalną pomoc prawną w sprawach o podział majątku, który w swoim składzie zawiera nieruchomości obciążone kredytem hipotecznym.
Kancelaria Pawlak Warszawa
Nasza Kancelaria zlokalizowana jest w Warszawie przy ul. Mokotowskiej 8 lok. M2